住宅紛争処理技術関連資料集

調査方法シート

【各構造共通】

指定フリーワードを黄色に色づけする

１．外壁面からの漏水の考え方

外壁とは、建築物の外気に面する壁をいい、構造材と外部仕上材を総称していう。
外壁は、屋内と屋外を仕切るもので、構造安定性や防耐火性能が要求されるほか、防水性、耐候性、断熱性、遮音性等が要求される。それらの要求に加えて、外観及びコストの観点より各種の外壁材料・工法が使用される。
（外壁の構造材の種類、仕上材の種類等については［外壁］を参照）

ここでは、降雨による漏水の発生原因箇所として外壁が想定される場合の、外部開口部（窓、換気扇用開口等）を除く外壁部分を対象とする。
外壁はその外部仕上面側に庇、バルコニー、設備機器･配管等が取付けられる場合があり、これらと外壁との取合い部分からの漏水についても対象とする。
一般的な住宅の場合、外壁の外部側に使用される材料・工法により乾式工法（窯業系サイディング、金属系サイディング、ＡＬＣパネル等）と湿式工法（モルタル塗り、タイル張り（※）等）による場合があるが、いずれの場合も外壁面全体としての防水対策および目地部分の防水対策が一般的に講じられている。
※は、ここでは直下の下地材が湿式材料の場合をいう。（以下同様）
鉄筋コンクリート造住宅の場合は、仕上塗装等により防水性向上が図られるが、基本的には鉄筋コンクリート外壁自体の防水対策が重要である。鉄筋コンクリート造住宅の外壁面の防水対策としては、ひび割れ誘発目地、コンクリート打継ぎ部分の目地に防水対策を施しておく必要がある。

＜参考図：外壁面全体の防水対策の例＞

乾式工法：サイディング張り（引用１）

｢木造住宅工事仕様書　 2023年版｣ p214(参考図8.6（A）(B)) （（独）住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行）

湿式工法：モルタル塗り（引用２）

注記
防水紙はJIS A6005（アスファルトルーフィングフェルト）に適合するアスファルトフェルト430、改質アスファルト又はこれらと同等以上の性能を有するものが用いられる。
防水紙の張り方は左図の横張りの他、縦張りもある。

｢木造住宅工事仕様書 2023年版｣ p232(参考図9.2.3)（（独）住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行）

「窯業系サイディングと標準施工（第４版）」p46一部加筆（(一社)日本窯業外装材協会編集、発行）

＜参考図：外壁目地部分の防水対策の例＞
イ．相じゃくり目地等（引用３一部加筆）　

ロ．伸縮目地・シーリング（２面接着）
　　（ＡＬＣパネル、サイディング等）

ALCパネル伸縮目地（引用４一部加筆）	サイディング伸縮目地（引用５一部加筆）
「転載の承諾を得られなかった箇所に網掛けをしております。」

ハ．ひび割れ誘発目地（３面接着）（引用６一部加筆）

「転載の承諾を得られなかった箇所に網掛けをしております。」

ニ．コンクリートの打継ぎ目地（３面接着）（引用７）
　　（タイル張り面の伸縮調整目地は２面接着）

「転載の承諾を得られなかった箇所に網掛けをしております。」

降雨による雨水浸入の原因となる箇所は外壁仕上材のひび割れ、損傷及びはがれ、浮き等の隙間部分であることが多いが、ほんのわずかな隙間の場合でも漏水につながることがある。特に、鉄筋コンクリート外壁の目地部は、コンクリートの乾燥収縮や建物の温度伸縮の挙動が集中するので、それらの箇所と重なる外壁仕上材（モルタル、タイルなど）には、その挙動に追従できるように、当該目地部と一致した位置に適正な幅をとった伸縮調整目地を設ける等の対策を施しておく必要がある。（参考１，参考２）

｢建築工事標準仕様書･同解説　JASS21　ALCﾊﾟﾈﾙ工事（2018）｣p25解説図1.9一部加筆（（一社）日本建築学会編集、発行）

「窯業系サイディングと標準施工（第４版）」p56（(一社)日本窯業外装材協会編集、発行）

「建築工事標準仕様書・同解説　JASS8 防水工事(2022)」p425解説図2.3.9一部加筆（（一社）日本建築学会編集、発行）

「建築工事標準仕様書・同解説　JASS19 セラミックタイル張り工事(2022)」p81解説図3.8（（一社）日本建築学会編集、発行）

「建築工事標準仕様書・同解説　JASS19 セラミックタイル張り工事(2022)」p74～p76,174～177（（一社）日本建築学会編集、発行）

｢公共建築工事標準仕様書（建築工事編）令和４年版｣p170（国土交通省大臣官房官庁営繕部監修、（一社）公共建築協会発行）

＜参考：漏水浸入の要因と対策＞（引用８）

｢わかりやすいサッシ・ドアの性能 BASIS2021 改訂8版｣p40 （（一社）日本サッシ協会）

２．外壁面からの漏水の発生しやすい箇所

降雨による外壁面からの漏水の場合、その浸入経路を特定することは容易でない。これは、漏水による染み等が発生している室内側の位置から、屋外側の雨水の浸入箇所を単純に推定することが難しいためである。
一般的な建物の場合、乾式工法（窯業系サイディング、ＡＬＣパネル等）と湿式工法（モルタル塗り、タイル張り等）では以下のような箇所から雨水が浸入する場合が多い。

雨水の浸入箇所（外部開口部回りは除く）	乾式工法	湿式工法
外壁のひび割れ、欠損部	●＊	●＊
外壁のはがれ、浮き部	●＊	●＊
外壁仕上材の留付け部	●＊
外壁仕上材相互の継目部	●
外壁仕上材相互の継目部以外の目地部	●	●
軒、屋根等の他部位との取合い部	●	●
庇、バルコニー、設備機器･配管等の取付け部	●	●
電気、給排水等の設備配管の貫通部	●	●
外壁の入隅、出隅及び出窓等平面形状が複雑な部分	●	●

注記：●＊の発生原因は［外壁のひび割れ、欠損］等で対象としている。

３．外壁面からの漏水の発生原因

（１）

外壁または外壁仕上材のひび割れ等
何らかの理由で外壁または外壁仕上材にひび割れ・欠損やはがれ･浮き等（以下ひび割れ等という）が発生した場合、これらに起因して外壁面からの漏水が発生することがある。

（２）

防水対策部の不適切な設計
設計段階において、以下の事項に不適切な点がある場合には、漏水につながることがある。

①: 水切り、防水層（※）、目地等の設置
②: 水切り、防水層、シーリング材等の選択
③: 防水対策部の設計上の納まり
（水切り、防水層、目地等の位置・形状等）

※: 防水層：外壁内で防水紙（透湿防水シート等）、防水テープにより構成され、水等の室内への浸入を防止するための部分とする。

（３）

防水対策部の不適切な施工等
施工段階において、以下の事項に不適切な点がある場合には、漏水につながることがある。

①: 水切り、防水層、目地等の設置
②: 水切り、防水層、シーリング材等の選択
③: 水切り、防水層、シーリング材等の品質・規格
④: 水切り、防水層、シーリング材等の施工
⑤: 仮設材等の後処理（鉄筋コンクリート造の場合）

: 事前確認等

「0　事前確認等」によるほか、調査に先立ち「陸屋根からの漏水」の「0　事前確認等｣に例示しているヒアリングシートを参考に居住者へのヒアリングを行う。

: 漏水の発生状況の確認

外壁からの雨水の浸入による漏水は、浸入経路を特定することが容易でない場合が多いが、外壁面の状況を観察することにより、大まかに発生原因を推定することは可能である。
外壁の室内側壁面又は内壁面あるいは天井面にあらわれた漏水が、必ずしもすぐ近くの外壁面からの雨水の浸入とは限らない場合もあり、屋根、軒等の外壁以外からの雨水の浸入および設備機器からの漏水の可能性を念頭に入れて調査を行う。また、結露の可能性も念頭に入れて、調査を行う。

１．漏水発生部位の確認

（１）調査方法

漏水（または漏水による染み、はがれ等）が住戸内部のどの部分に発生しているかを目視にて確認する。
外壁のひび割れ等の発生がないかを目視等により確認する。外壁の仕上工法ごとに確認する主な項目を以下に列記する。いずれの場合も、ひび割れ等が下地材等へわたるものか可能な範囲で確認する。

＜乾式工法の場合＞
1）

仕上材にひび割れ、欠損等が生じていないか目視等により確認する。ひび割れ等が生じている場合には、位置を記録し､幅をクラックスケール等により測定する。仕上塗装がある場合は塗装のはがれ・浮き等が生じていないか確認する。はがれ・浮き等が生じている場合は位置を記録し､範囲等をスケールにより測定する。

2）

仕上材の留付け部及び端部に仕上材内部側からの錆汁等の発生がないか目視等により確認する。

3）

仕上材相互等の継目部にひび割れ等が生じていないかを目視等により確認する。継目部にひび割れ等が生じている場合には、位置を記録し、幅をクラックスケール等により測定する。

4）

庇、軒、バルコニー、出窓、設備機器・配管等がある場合は、取合い部分にひび割れ等が生じていないか目視等により確認する。取合い部分にひび割れ等が生じている場合には、位置を記録し、幅等をクラックスケール等により測定する。

5）
仕上材相互の継目部分や庇、軒、バルコニー、出窓、設備機器・配管等と外壁との取合い目地部分にシーリング材が使用されている場合は、シーリング材に破断や接着破壊（※）がないか、不連続な部分がないか目視等により確認する。破断や接着破壊の発生や不連続部分がある場合には、位置を記録し、幅等をクラックスケール等により測定する。
- シーリング材のひび割れか、シーリング材の破断や接着破壊か、被着体のひび割れか注意を払う。

※: シーリング材の破断、接着破壊：シーリング材全体が破断した状態を｢シーリング材の破断｣または｢シーリング材の凝集破壊｣という。また、シーリング材と被着体が剥がれている状態を｢シーリング材の接着破壊｣という。なお、｢シーリング材のひび割れ｣という場合は｢シーリング材表面のひび割れ｣を指し、これのみでは漏水には至らない。

シーリング目地の劣化現象模式図（引用９）

＜湿式工法の場合＞

1）

仕上面にひび割れ等が生じていないか目視等により確認する。ひび割れ等が生じている場合には、位置を記録し､幅をクラックスケール等により測定する。仕上塗装がある場合は塗装のはがれ・浮き等が生じていないか確認する。はがれ・浮き等が生じている場合には、位置を記録し､範囲をスケールにより測定する。

外部開口部の隅部周辺及びタイル張り等の目地部は特に注意を払う。

2）

モルタル塗り、タイル張り等の仕上げの場合は、はがれ・浮き等が生じていないか打診用ハンマー等により確認する。はがれ・浮き等が生じている場合には、位置を記録し、範囲をスケールで測定する。

3）

庇、軒、バルコニー、出窓、設備機器・配管等がある場合は、取合い部分にひび割れ等が生じていないか目視等により確認する。取合い部分にひび割れ等が生じている場合には、位置を記録し、幅等をクラックスケール等により測定する。

4）

モルタル塗り、タイル張り等の目地部や庇、軒、バルコニー、出窓、設備機器・配管等と外壁との取合いの目地部分にシーリング材が使用されている場合は、シーリング材に破断や接着破壊がないか、不連続な部分がないか目視等により確認する。破断や接着破壊の発生あるいは不連続部分がある場合には、位置を記録し、幅等をクラックスケール等により測定する。

シーリング材の破断や接着破壊か、シーリング材のひび割れか、被着体のひび割れか注意を払う。

（２）注意事項等

目視調査等は降雨時又は降雨の直後がわかりやすい場合もあるので、想定される漏水原因によって、調査日を検討する。
居住者へのヒアリングにより事前確認をし、漏水時期等を把握しておくことも重要である。新築直後か、経過年数が長いかまたは漏水発生の直前に防水改修工事や設備機器設置等の工事を行ったか等を調査しておく。
強風を伴う降雨時のみ漏水が生じる場合もあるので、漏水発生時の降雨量、風の程度（向き、風速等）を居住者へのヒアリング等により確認する。
類似の状況は結露の発生による場合も想定されるため、外部からの雨水の浸入であると断定せずに、漏水の発生した居室等の使用状況（暖房、換気等）も確認する。
電気、電話等の外壁面部分への引込線の状況も確認する。

｢建築改修工事監理指針令和４年版（上巻）｣p.288(図3.7.1)（国土交通省大臣官房官庁営繕部監修、（一財）建築保全センター発行）

仕上材にひび割れ等が生じており、かつ下地材等へわたるひび割れ等の場合は、当該部が漏水原因の一つである可能性が高い。
庇、軒、バルコニー、出窓、設備機器・配管等の取合い部分にひび割れ等が生じている場合は、当該部が漏水原因の一つである可能性が高い。
シーリング材に破断や接着破壊が生じている場合は、当該部が漏水原因の一つである可能性が高い。
シーリング材が施工されていない場合、不連続部分がある場合には当該部が漏水原因の一つである可能性が高い。

スケール
クラックスケール
打診用ハンマー
懐中電灯
双眼鏡等

: 防水対策部の設計内容の確認

設計段階において、防水対策部の設計が適切に行われているかを確認する。

１．防水対策部の設計内容の確認

①: 水切り、防水層、目地等の設置
②: 水切り、防水層、シーリング材等の選択
③: 防水対策部の設計上の納まり

（１）調査方法

当該住宅の設計図書（設計図、仕様書等）を対象として、防水に係る設計が適切に行われているかを確認する。
＜確認のポイント＞に沿って確認する主な項目を以下に列記する。
①
水切り、防水層、目地等の設置
- 水切り、防水層、目地等が適切に設置されているか。
②
水切り、防水層、シーリング材等の選択
- 仕上材等に応じた適切な水切り、防水層、シーリング材等が選択されているか。
③
防水対策部の設計上の納まり
- 水切り、防水層、目地等の位置・形状等が適切に設計されているか。
- 外壁とそれ以外の部位との取合い、設備機器・配管等の取付けの納まりの設計が適切に行われているか。

（２）注意事項等

特になし

＜参考資料：構法・部位・構成材とシーリング材の適切な組合せ＞

「転載の承諾を得られなかった箇所に網掛けをしております。」

※１: ワーキングジョイント：部材接合部の目地に生ずる挙動またはその量（以下ムーブメントという）が大きい目地をいう。シーリング材のムーブメント追従性等を考慮する。（参考３）
※２: ノンワーキングジョイント：ムーブメントを生じないか、ムーブメントが非常に小さい目地をいう。（参考３）

建築工事標準仕様書･同解説　JASS8 防水工事（2022）」ｐ412（2.1総則 b.用語），p418（解説表2.3.1）（（一社）日本建築学会編集、発行）

次のいずれかの事項について、設計が適切に行われていない場合は、防水対策上の配慮不足が原因で漏水につながっている可能性が高い。
①

水切り、防水層、目地等の設置

②

水切り、防水層、シーリング材等の選択

③

防水対策部の設計上の納まり

特になし

: 防水対策部の施工状況等の確認

防水対策部の施工の不備により､不具合事象が発生している可能性があるため、書類及び目視等により、施工状況を確認する。

１．書類による確認

①: 水切り、防水層、目地等の設置
②: 水切り、防水層、シーリング材等の選択
③: 水切り、防水層、シーリング材等の品質、規格
④: 水切り、防水層、シーリング材等の施工
⑤: 仮設材等の後処理（鉄筋コンクリート造の場合）

（１）調査方法

施工記録(施工計画書、工事状況報告書､工事写真､材料納入伝票等)により、把握できる範囲において防水部分の施工が設計どおりに適切に行われているかを確認する。
＜確認のポイント＞に沿って確認する主な項目を示す
①
水切り、防水層、目地等の設置
- 防水層、防水シート、目地等の位置
③
水切り、防水層、シーリング材等の品質、規格
- 防水対策のための材料の品質
- シーリング材等の弾性
④
水切り、防水層、シーリング材等の施工
- 水切りと防水シート等の重ね幅
- 防水層相互の重ね幅
- シーリング材の2面接着の確保。（ワーキングジョイントの場合）（バックアップ材、ボンドブレーカー等の使用）

（２）注意事項等

特になし

２．目視等による施工状況の確認

①: 水切り、防水層、目地等の設置
②: 水切り、防水層、シーリング材等の選択
③: 水切り、防水層、シーリング材等の品質、規格
④: 水切り、防水層、シーリング材等の施工
⑤: 仮設材等の後処理（鉄筋コンクリート造の場合）

（１）調査方法

不適切な箇所が発見された場合には写真等で記録する。
記録した結果を設計図書等と照らし合わせて確認する。

＜確認のポイント＞に沿って確認する主な項目を示す
③
水切り、防水層、シーリング材等の品質、規格
- シーリング材等が弾性を保持しているか指触等により確認する。
④
水切り、防水層、シーリング材等の施工
- 目地部の施工・書類により確認した内容と実際の施工状況が一致しているか。
- 不適切な施工が行われていないかを目視等により確認する。
- シーリング材に破断や接着破壊がないかを目視により確認する。
- シーリング材等に不連続部等がないか目視により確認する。
- 被着体のひび割れ等がないか目視により確認する。

（２）注意事項等

下見板張り等、仕上材相互の継目には適切な隙間を確保し継目部のシーリングを行わない場合がある。
外壁通気構法の場合は、万一外装仕上材の継目等から外壁内に雨水が浸入しても、浸入した雨水や湿気が通気層を通じて屋外に排出（参考４）されるようにするため、外壁端部（雨水の浸入のおそれがある部分を除く）のシーリング処理は行わない。
防腐処理された通気胴縁を使用する場合は、防腐処理に使用している薬剤が透湿防水シートの性能を低下させることがある。（参考５、６）

｢木造住宅工事仕様書 2023年版｣ p209留意事項(外壁内通気措置と防水3行目)（（独）住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行）

｢木造住宅工事仕様書 2023年版｣ p209留意事項防腐処理胴縁の施工（（独）住宅金融支援機構編著、(株)井上書院発行）

「JIS A6111:2016透湿防水シート」p解5～6（解説7）（（一財）日本規格協会）

次のいずれかの事項について、設計通りの施工が行われていない場合または不適切な施工が行われている場合は、防水の施工不良等が原因で漏水につながっている可能性が高い。
①

水切り、防水層、目地等の設置

②

水切り、防水層、シーリング材等の選択

③

水切り、防水層、シーリング材等の品質、規格

④

水切り、防水層、シーリング材等の施工

⑤

仮設材等の後処理（鉄筋コンクリート造の場合）
（防水・防錆等を考慮した後埋めキャップまたは後埋めモルタル等の選択・品質・施工）

（２）注意事項等

特になし

スケール
カメラ

: 使用・メンテナンス状況の確認

「4　使用・メンテナンス状況の確認による確認を行う。

: 外的要因の確認

「5　外的要因の確認」による。

: 詳細調査の必要性の検討

「6　詳細調査の必要性の検討」による。

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